Onroerende verhuur met btw-optie

Vanaf 1 oktober 2018 is het mogelijk om de professionele onroerende verhuur optioneel te onderwerpen aan de btw-heffing.

De invoering van dit verhuurregime voor professioneel vastgoed is een historische maatregel. De nieuwe regels zullen de bestaande concurrentiehandicap met de buurlanden wegwerken en investeringen in het vastgoedpatrimonium stimuleren.

Deze hervorming betekent ook een administratieve vereenvoudiging van de btw-regelgeving.

Optie huurder of verhuurder

Zowel de verhuurder als de huurder moeten ervoor kiezen om de verhuring van het pand aan btw te onderwerpen. Hier komen geen specifieke formaliteiten bij kijken, een afzonderlijke clausule in het huurcontract dat beide partijen ondertekenen volstaat.

De optie is ook definitief en onherroepelijk: zij geldt dus voor de gehele duur van de overeenkomst. Bij verlenging van de huurovereenkomst of bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen dezelfde partijen, hebben verhuurder en huurder opnieuw de mogelijkheid om ervoor te opteren.

Enkel mogelijk bij nieuwbouw of vernieuwbouw

Nieuwbouw -Enkel de verhuur van nieuwe gebouwen vanaf 1 januari 2019 wordt beoogd. Bij deze voorwaarde is een tweede datum van groot belang: 1 oktober 2018.  De btw-optie kan enkel worden uitgeoefend t.a.v. nieuwe gebouwen op voorwaarde dat er op de oprichtingswerken van het gebouw of gedeelten ervan nooit btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018. Concreet wil dit zeggen dat er op 1 oktober 2018 nog géén btw opeisbaar mag zijn op de eigenlijke materiële bouwwerken. Anders kan men de optionele regeling niet gebruiken.
 

Vernieuwbouw- Een grondig gerenoveerd gebouw dat na de werken als een nieuw gebouw wordt beschouwd, komt dus ook in aanmerking voor de btw-optie bij de verhuur ervan. Dat zal het geval zijn wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de bouwwerken minstens 60 % uitmaakt van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw. Dit uitgezonderd voor magazijnen en opslagruimten.

Recht op aftrek van btw

Dankzij de btw-optie zal de verhuurder de btw op de oprichting, de verbouwing of de renovatie van het betrokken professioneel vastgoed onmiddellijk en integraal in aftrek kunnen brengen. Hij zal over de huurvergoedingen btw aanrekenen aan de huurder en die verschuldigde btw afdragen aan de Schatkist. De huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen, waardoor deze maatregel voor de huurder eigenlijk budgetneutraal is.

Normale waarde

Als u ervoor opteert de verhuur te onderwerpen aan de btw, dan is de maatstaf van heffing minimaal gelijk aan de normale waarde, wanneer een met de verhuurder verbonden huurder (vennoot, controleverhouding,..) geen volledig recht op btw-recuperatie heeft.

Korte termijn verhuur

Daarnaast komt er ook een verplichte btw-heffing voor huurovereenkomsten van niet meer dan 6 maanden. Onroerende goederen die aangewend worden voor bewoning en voor activiteiten van sociaal- culturele aard vallen niet onder die nieuwe regeling. De hoedanigheid van de huurder, btw-plichtige of niet, is in deze context niet van belang.

Herzieningsperiode van 25 jaar